5 октября - Всемирный день жилища! Надо ли приватизировать жильё?
5 октября – не только Всемирный день учителя и Международный день врача. В 2009 году на этот понедельник выпадает еще и профессиональный праздник архитекторов, и Всемирный день жилища. Вот о жилищах наших и поговорим.
16 июня 2006 г. Государственной Думой принят закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества», подтвердивший право каждого из нас на бесплатную приватизацию жилья. Этим же законом установлен и окончательный срок, до которого этим правом можно воспользоваться.
28 февраля следующего, 2010 года, – последний день этого срока. С 1-го марта приватизация будет платной. Не так уж и много времени остаётся до часа «Х», когда сыр можно будет только за деньги. Воспользоваться ли этой, такой «сладкой» на вид, дармовщинкой? Или нет?
Конечно, этот вопрос нужно решать самостоятельно и думать – своей головой. Потому – никому ничего не советую. Но изложить свою точку зрения, которая может и не совпадать с мнением редакции, – почему бы и нет?
Для начала. Что-то типа вводной. Между прочим, в этом году я налог на имущество заплатил в 9 раз больше, чем в прошлом. И не я один. Народ недоумевает. Возмущается громко. Вопросы по «горячей» линии задаёт. Письма пишет. В том числе и самому наибольшему.
Ну, кто там что делает, меня если и касается, то уже как-то не очень сильно. Мне бы со своим разобраться. Пришлось поднять Закон РФ от 09.12.1991 № 2003-1 «О налогах на имущество физических лиц». Почитать его внимательно. Выяснить в результате…
Первое. Налог исчисляется от суммарной инвентаризационной стоимости, что определяют организации, которые вправе осуществлять техническую инвентаризацию объектов недвижимости. Расчёт инвентаризационной стоимости проводится ими на основании Приказа Минстроя России от 04.04.1992 г. №87, который, в свою очередь, отсылает к специальным сборникам, укрупнённым показателям, индексам и коэффициентам.
Сложность в том, что строились и вводились инвентаризируемые объекты в разное время. Что-то в 50-х, что-то в 90-х. Что тут делать? Ведь цены-то, а значит, и стоимость – разные были. Для того, чтобы самим не путаться и народу не сильно мозги пудрить, кто-то там наверху решил, что за основу надо взять уровень цен, действовавших в строительстве в 1991 году. А чтобы налоговые органы, на которые возложена обязанность по исчислению налога, смогли всё посчитать, к инвентаризационной стоимости этого, базового, года органом исполнительной власти каждого субъекта Федерации ежегодно утверждается специальный поправочный коэффициент. Вот правительство Республики Карелия и установило в 2009 году коэффициент удорожания квартир в Петрозаводске – 35,6%.
То есть, если я приватизировал свою «трёшку» в 2005 году и её инвентаризационная стоимость тогда составляла сумму чуть меньшую, чем 300 тыс. руб., то в 2006 г. она «подорожала» на 15%, в 2007 – на 30, в 2008 – на 12. И нынче инвентаризационная стоимость «моего» перевалила за полмиллиона.
Интересно как-то. Экономисты говорят, что в процессе эксплуатации любое имущество изнашивается и теряет часть своей стоимости. У них есть даже такие понятия, как «балансовая» и «остаточная» стоимости. Балансовая – это сколько стоил тот или иной объект, когда его ввели в эксплуатацию и… поставили на учёт. Или, если экономическим языком, – поставили на баланс предприятия. Оттого и «балансовая». А остаточная – это балансовая за вычетом износа за тот или иной период эксплуатации.
Квартиру я эксплуатирую. Она изнашивается. А её первоначальная «инвентаризационная» стоимость не только не снижается, но и растёт? И это при том, что финансовый кризис на дворе? И с прошлого года рынок недвижимости «встал»? Интересно…
Ну, да ладно. Помимо «первого», ещё же и «второе» есть.
Второе. Налог на имущество считается по специальной ставке в процентах от инвентаризационной стоимости. П.1 ст.3 Закона «О налогах на имущество физических лиц» устанавливает эту ставку «в пределах». От и до. Например, при стоимости имущества до 300 тыс. рублей, ставка налога должна быть установлена в пределах до 0,1%; от 300 до 500 тыс. руб. – от 0,1 до 0,3%; свыше 500 тыс. руб. от 0,3 до 2,0%.
«До 0,1%»... Т. е. может быть, 0,001%. А может и 0,1%. Как установит представительный орган местного самоуправления, которому законом делегировано право «определять дифференциацию ставок». Вот Петрозаводский городской Совет своим решением от 2 октября 2001 года и установил, что лицо, владеющее имуществом суммарной инвентаризационной стоимостью менее 300 тыс. руб., ежегодно уплачивает налог в 0,1% от его стоимости, от 300 до 500 тыс. – 0,3%, свыше 500 тыс. – 1,5%.
И получилось, что в 2005 году я чуть до 300 тыс. не дотянул и платил 0,1%, а нынче, хоть и самую малость, но перевалил за полмиллиона… И – 1,5%. А за пять лет сумма ежегодно уплачиваемого мною налога на приватизированное жильё выросла… в 26,4 раза. Никакой ошибки. В двадцать шесть раз!
Вот и побежал народ… Звонить, письма писать… А что звонить-писать? Нормально всё. Так, как и должно быть.
Финансовый кризис. Объёмы налоговых платежей юридических лиц – предприятий и организаций – упали. А бюджет формировать надо. Выполнять те обещания. Что вслух на всю страну, да ещё и в прямом эфире. А как? «Юрики» или не платят, или платят, но меньше, чем год-два назад. И – ещё меньше, чем хотелось бы. Значит остаётся только одно – добирать недостающее с «физиков». С физических лиц – с нас с вами. И налог на доходы тут не поможет. В кризис хорошо, если они не падают. А вот чтобы росли… Это просто сказка какая-то. А сказками и баснями – не кормят. Реальное что-то нужно. Вот и остаётся – налог на имущество.
Так что в перспективе доля налога на имущество в общей сумме налоговых платежей должна расти. Вот такая тенденция. Которую, кстати, подтверждает и мировая практика. Бюджет всех муниципальных образований и Европы, и Америки формируется в своей основе именно за счёт этого налога.
Заканчивается замануха. За «своё» теперь надо башлять. И башлять реально. А реально – совсем другой коленкор. Что такое инвентаризационная стоимость? Миф. Условная цифра. Попробуй, купи в Петрозаводске трёхкомнатную квартиру за полмиллиона. Посмотрю я на такого ухаря…
Как-то был в Вермонте. Есть такой штат в США. Так вот, там собственник платит налог на имущество, который исчисляется по ставке от его рыночной стоимости. Заключение по которой обязательно должен дать уполномоченный на то муниципалитетом независимый, частный оценщик. И его документально оформленным мнением можно руководствоваться только пару лет. После чего – обязательно сделать новую оценку. Мало ли, может рядом с твоим домиком какой досуговый центр возвели? Тогда стоимость всего недвижимого имущества в округе этого центра подрастёт. Твоего – тоже. А вот если аэропорт построили, то – снизится.
Уверен, что в перспективе мы тоже уйдём от мифических инвентаризационных стоимостей. И тогда не только сумма уплачиваемого налога подрастёт, но увеличатся и наши расходы по оплате услуг оценщика. А они – не из дешевых.
Потому подумать надо. Взвесить все «за» и «против». Нужна ли вам эта приватизация? И, если нужна – зачем? Для чего вам квартира в собственности? Налог платить по возрастающей? Кредит в банке взять под залог квартиры? Один раз. А потом спать на лавочке в парке без квартиры и с долгами по кредиту, который судебные приставы так и не смогли погасить, продав квартиру «с торгов» нужным людям в одну двадцатую её реальной стоимости.
Говорят, что если квартира в собственности, то из неё не выселят, если коммунальные платежи не платить. А вы что, собираетесь «не платить»? А если собираетесь, то «плюс» – где? А вот «минус» – налицо. Да, выселить, может, и не выселят, но обратить взыскание на имущество… Оно же у вас есть? Приватизировали? А если есть, кто мешает приставу арестовать его и реализовать в счёт погашения задолженности (не обязательно по коммунальным платежам!) по вступившему в законную силу судебному решению? О квартирах, проданных вместе с проживающими в них лицами, не слышали? Ещё не вечер.
В общем, – думайте. Одно могу сказать. Если вы живёте в так называемом «ветхом» жилом фонде или в доме, подлежащем расселению – не приватизируйте квартиру ни в коем случае. А вот почему, наверное, стоит отдельно. Если, конечно, кому-то это действительно интересно...
